关键词：房屋租赁合同 合同无效 责任承担 损失比例
一、案情分析
2007年6月9日，原告深圳市知某投资公司与被告郑某青签订《某大厦裙楼租赁合同》，将该大厦裙楼共10106.49平方米出租给郑某青用于休闲项目经营。同日，双方另行签订《补充协议》，约定6月9日的租赁合同包括三层夹层、四层及其他加扩面积；租赁合同的确切面积按实际使用面积确定，包括有产权证面积和无产权证面积二部分，月租金按每平方米63元计算，合计866800元，租金及面积以补充协议为准。
后郑某青欠付租金，知某投资公司诉至法院，请求解除合同，并判令郑某青支付欠付租金、利息及违约金等。法院审理查明，案涉房屋三层夹层、四层被城管部门认定为违法建筑。2009年12月28日，城管部门拆除了四层大约一半的建筑面积。
广东省高级人民法院一审判决解除合同及补充协议有效部分，确认涉及三层夹层、四层的约定无效，双方对合同无效部分的损失各承担50%责任。知某投资公司、郑某青均不服，提起上诉，最高法维持一审原判。郑某青不服，向最高人民检察院申请监督，最高人民检察院提出抗诉，认为损失分担比例有误。2025年2月7日，最高人民法院改判，确定合同无效部分的损失由知某投资公司承担70%，郑某青承担30%。
二、裁判要旨
本案再审争议焦点为案涉《补充协议》因违反法律强制性规定无效后的损失分担问题。
对房屋租赁合同因违反法律、行政法规强制性规定而无效所造成的损失应按双方过错比例承担，具体应让违反法律、行政法规的发起方承担较被动接受方更重的责任。双方在协议中已明确租赁面积含无证部分，对部分房产无合法手续均属明知。知某投资公司对租赁房屋具有控制、处分的能力，其明知案涉部分建筑为违章建筑仍出租牟利，系合同无效的主导方，应承担主要责任；郑某青虽知情仍承租，存在过错但程度较轻，应承担次要责任。
三、关键索引
《中华人民共和国民法典》第157条（本案适用的是1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第58条）
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条
一审：广东省高级人民法院（2008）粤高法民一初字第5号民事判决（2011年1月6日）
二审：最高人民法院（2011）民一终字第32号民事判决（2011年11月8日）
再审：最高人民法院（2021）最高法民再145号民事判决（2025年2月7日）
四、案例评析
本案中，《补充协议》中某大厦裙楼三层夹层、四层属违章建筑，依据相关法律规定，合同无效后应当根据双方过错各自承担相应责任。出租人作为房屋的提供方，负有提供合法房产的法定义务，其将未取得合法手续的违章建筑出租，是违反法律强制性规定的主导方，应承担主要责任；承租人虽知情但过错程度明显较轻，应承担次要责任。本案准确区分了合同双方在无效情形中的过错程度，对类案办理具有一定的借鉴意义。
五、推荐导师简介
袁琳，硕士研究生，讲师，毕业于吉林大学法学院，现任西安培华学院法学院法律实务教研室教师，同时担任法学2401班学业导师。主讲《合同法》《信托法》等课程。
